数据显示，截止2018年1月，我国60周岁及以上老年人口共计24090万人，占总人口数的17.3%（国际老龄化社会标准10%），老龄化进程加快，庞大的老年群体具有普遍的消费需求、较强的消费能力和购买养老服务的强烈意向。
因此，近年来，随着我国人口深度养老化，国家相继推出扶持养老产业的重磅政策，推动养老产业快速发展。尤其是在普通住宅市场疲软的三四线城市，养老地产无疑成了一块风水宝地，成为众多房企重点布局的切入点。那么养老地产和普通住宅项目究竟有哪些区别？如果购房者有投资或购买需求，是需要提前搞清楚的。
1.从功能上来看，养老地产一般是为老年人提供居住、养生医疗等需求的项目，承担了除居住以外的很多服务产品的属性，配有良好的环境资源以及康复医疗等基础配套，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能、社交功能、教育功能、农业采摘功能等等。
而传统住宅地产项目一般专指提供居住功能的房屋，主要是满足购房者的居住功能。
2.从区位上来看，一般普通住宅项目区位上较为广泛，而养老产业项目由于针对特定的客户群体，在位置上通常要环境良好或者有度假旅游特色的区域。
3.从客户群上，普通住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资型客户是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。
但养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商，如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、生态农业运营机构、商业运营机构，还包括目标消费者（老人）及其子女三大类群体。
因此，从操作性的角度来说，养老地产的操作更加复杂。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而养老地产在销售或出租过后，是不能直接进行消费的，这时的养老地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，需要组建各板块的运营团队才能服务于老人。
4.从销售模式上来看，普通住宅项目一般以直接销售为主，养老项目的形式相对多样，分为销售+持有以及全部持有模式。拿销售+持有模式的项目来说，通常包括住宅、老年公寓、养护院（护理院）三部分。
住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入普通适老化社区里，可租可售，养护院主要接收不能自理老人，持有经营的物业，同时对住宅的销售起到促进作用，增加了产品的丰富性。
并且健康养老产业更加注重的是后期持有经营的收益以及物业升值。